1921 Rembrandtstraat/Heydenrijckstraat
In 1921 begint Bouwvereeniging Huis en Hof met de bouw van 31 woningen aan de Rembrandtstraat en Heydenrijckstraat. Hiervan is Charles Estourgie de architect. Bijzonder is, dat deze vereniging daarna 100 jaar blijft bestaan, ook al betreft het maar 31 woningen.
Aanvankelijk loopt de verhuur nog niet soepel: de huurprijzen zijn relatief hoog. Zowel organisatorisch als financieel is het lastig om daadwerkelijk als woningcorporatie te fungeren. In 2023 wordt de volgende constructie bedacht: Woonwaarts neemt Huis en Hof over, WBVG heeft met Woonwaarts een exploitatieoverenekomst en faciliteert het zelfbestuur van de bewoners.
Oprichting en bouw
De Bouwvereniging Huis en Hof was op 8 maart 1915 opgericht aan de Erlecomseweg 16 te Erlecom, “ten huize van de woning van de voorzitter” (Jaarverslag 1920)
Rond 18 maart 1921 (‘heden’) vindt de aanbesteding van de bouw van 31 middenstandswoningen aan de Heijdenrijck- en Rembrandtstraat te Nijmegen. De opdrachtgever is de Bouwvereeniging “Huis en Hof”, de architect is Charles Estourgie.
Op 29 september 1920 stelde de gemeente Nijmegen zich borg voor de lening bij de Rijkspostspaarbank van f163.500. (De Gelderlander 11/2/1925 ) “Naderhand heeft de gemeente f61.500 geleend”. Het is nog niet bekend of dit het bedrag is van 1922 zoals hieronder staat weergegeven, of dat vóór 1922 er nog geen lening is geweest. In ieder geval was ook deze twee lening bedoeld tot dekking van de bouwkosten.
Met f308.660 is de Gebrs. A. en W. Vervoort uit Oss de laagste inschrijver (De Gelderlander 18/3/1921); het is nog niet bekend of dit bedrijf uiteindelijk de gunning krijgt.
In april 1922 verzoekt het bestuur van de bouwvereniging om een rentedragend voorschot voor de bouw aan de gemeente. (PGNC 29/4/1922).
In 1925 stemt de gemeenteraad in met het verzoek tot een nieuwe lening van f217.400. (De Gelderlander 11/2/1925). De huren zijn relatief hoog: f650, f625 en f600; “Thans zijn verschillende woningen niet verhuurd, zoodat de vereeniging binnen kort niet in staat zal zijn hare verplichtingen te voldoen.” Daarbij zal de gemeente bespreken hoe de huur met f75 verlaagd zou kunnen worden. Een mogelijkheid is dat Huis en Hof de resterende hoofdsom van 153.500 aflost aan de Rijkspostspaarbank en de f60.280 aan de gemeente (en daarnaast f3.080 aan bouwkosten). De gemeente zal hiervoor een lening verstrekken, die 40 jaar zal lopen. Of dit voorstel door is gegaan is nog niet bekend: “Wordt in gesloten zitting behandeld.”
In het midden van het complex (Rembrandtstraat 19 en 21) is een cartouche aangebracht van Huis en Hof.
Vervolg
Huis en Hof heeft daarna nooit meer andere woningen gebouwd. Wel was ze een officiële woningcorporatie, een toegelaten instelling.
De Wijkkrant Nijmegen-Oost 1/9/1993 schrijft dat de huizen “nog niet zo lang geleden zijn gerestaureerd.
Volgens het Jaarverslag over 2020: “De kwaliteit van het woningbezit is goed. Er wordt regelmatig onderhoud gepleegd.” Vanaf mei 2019 kon de renovatie van buitenkozijnen plaatsvinden dankzij een subsidie van Stichting Volksbelang van 1895.
De moeilijkheden van een kleine organisatie
Wel blijken uit het Visitatierapport over 2015-12018 en de terugblik in het Jaarverslag 2020 de moeilijkheden voor Huis en Hof. Zo is het moeilijk om een positieve kasstroom te realiseren. De WSW had Huis en Hof in bijzonder beheer geplaatst: nadat de laatste lening met de WSW borging was afgelost, was Huis en Hof en 2018 bij dit orgaan uitgeschreven.
Daarnaast was het voor de organisatie moeilijk om aan regelgeving te voldoen en om uberhaupt aan bestuur zoals van een woningcorporatie mag worden verwacht: benoemingen, communicatie naar huurders, vastlegging. Er werd niet voldaan aan het op tijd inleveren van stukken. In het Huurderszelfbestuur leek het individueel belang belangrijker te zijn dan geen gezamenlijk belang. De aanpassing van de Woningwet in 2015 zorgde voor een nog strakkere regelgeving voor een corporatie.
In 2015 had Huis en Hof daarop al besloten om met 2 corporaties in gesprek te gaan over overname of het verkrijgen van aanvullende financiering. Deze gesprekken liepen op niets uit en het bestuur besloot zelf daarom eerst “orde op zaken te stellen: “Dat is eind 2018 het geval: de financiën zijn op orde, de governance van de vereniging voldoet aan alle wettelijke vereisten en aan de Governance Code en er is sprake van een planning op het vereiste onderhoud, van een ingevoerd risicomanagementsysteem en van een verantwoorde spreiding in het onderhoudsbeleid. Kortom, de vereniging functioneert zoals het hoort. Het bestuur en de raad van commissarissen verdienen in de ogen van de visitatiecommissie een groot compliment voor de wijze waarop zij de afgelopen jaren hun taken en verantwoordelijkheden hebben waar gemaakt. Hun maatschappelijke gedrevenheid is zeer te waarderen.” https://visitaties.nl/data/files/iEK2jiZcLs9FIwgZ8xdt/L0420%20Bouwvereniging%20Huis%20en%20Hof%20visitatierapport%202020.pdf#page=10. Het volledige rapport is te vinden op: https://visitaties.nl/visitatierapporten/bouwvereniging-huis-en-hof-nijmegen
Met 31 woningen was het voortbestaan moeilijk, daarbij gingen de woningen niet mee met hun tijd: de woningen hadden onderhoud nodig en moesten de woningen energiezuiniger worden. Daarvoor ontbraken de financiële mogelijkheden.
Het Jaarsverslag over 2020 https://irp.cdn-website.com/4f5d3e14/files/uploaded/20210405%20Jaarverslag%202020.pdf: “Daarnaast is het verdere herstel voortgezet van de bestuurlijke en technisch financiële positie van bouwvereniging Huis & Hof. Dit met het doel om vast te stellen of Bouwvereniging Huis en Hof op langere termijn voldoende levensvatbaar is om haar volkshuisvestingstaak te vervullen.
In januari 2020 is het eerste visitatierapport in het bestaan van de vereniging gepubliceerd.Met name op het gebied van communicatie, met stakeholders als gemeente en collega corporaties, als met de eigen huurders geeft het rapport handvatten tot verbetering.
Bouwvereniging Huis & Hof heeft een helder doel voor ogen: dan wel een zelfstandige organisatie met een duurzame governance, een solide financiële positie, een vastgoedportefeuille die op termijn de eisen van energiebesparing en duurzaamheid aankan en een inspirerende basis in de vereniging.
Maar als deze doelen niet te verwezenlijken zijn – en dat moet blijken in het voorjaar 2022 – zal de vereniging (vergaande) samenwerking zoeken met een collega-corporatie”. Door corona was er echter tijd verloren om met de genoemde doelstellingen aan de slag te gaan.
Fusie met Woonwaarts en WBVG
In 2023 benaderden Huis en Hof een aantal woningcorporaties voor een fusie door middel van een overname, waarbij Woonwaarts en WBVG zich meldden. Na een fusieproces met deze 3 partijen werd Huis en Hof omgezet naar een stichting, welke eind 2024 fuseerde met Woonwaarts.
De bewoners gingen met WBVG aan de slag hoe de bewoners zouden kunnen komen tot zelfbeheer van de woningen. WBVG werkt vaker met collectieve woonvormen in zelfbeheer. Daarbij vormden de bewoners een woongemeenschap. Daarbij pakt zij onder andere het proces tot verhuur op wanneer er een bewoner vertrekt. Woonwaarts sloot een exploitatieovereenkomst met WBVG. WBVG faciliteert het zelfbeheer van de bewoners; Woonwaarts zal komende jaren de woningen verbeteren en verduurzamen.
Kortom, er moest nodig verduurzaamd worden. Tel daar de administratie en verantwoordingslast bij op en er kon geen andere conclusie getrokken worden dan dat Huis en Hof geen toekomst meer had in de oude vorm. Er moest iets veranderen. Naarmate de verandering dichterbij kwam, was er sprake van een groeiende gemeenschapsvorming. Meerdere bewoners zetten zich in voor het behouden ontwikkeling van de eigen community. Met een fusie in het vooruitzicht leek het hen een goede optie om de WBVG te polsen en te trachten een verantwoorde vorm van zelfbeheer te ontwikkelen. In een boeiend proces met vele workshops hebben de Bewonersvereniging Huis en Hof en de WBVG samen een zelfbeheerplan ontwikkeld waarmee de zeggenschap van de bewoners voor tientallen jaren is gewaarborgd.
Gemeentelijke Monument
Het is een Gemeentelijk Monument, met als tekst bij aanwijzing:
Reeks eengezinswoningen van baksteen in twee bouwlagen, gegroepeerd tot een bouwmassa bestaande uit een terugliggend middengedeelte met daarin een middenrisaliet en twee ver uitstekende hoekpaviljoens. In het middengedeelte links en rechts drie woningen van een bouwlaag met grote bakstenen dakkapel; twee-assig. In de middenrisaliet twee woningen, symmetrisch gegroepeerd rond een boven afgeknotte bakstenen topgevel waarachter een derde bouwlaag. In het midden ornament-cartouche van gebakken steen met “Huis en Hof” (naam woningbouwvereniging). De beide hoekpaviljoens met ieder zes woningen, waarvan de ingangen zich bevinden in twee voorgebouwde portieken met balkons. Boven de tweede bouwlaag bevinden zich, corresponderend aan de portieken twee afgeknotte topgevels waarachter een derde bouwlaag.
Het complex heeft pannengedekte zadeldaken over de lagere delen; middenrisaliet en hoekpaviljoens hebben geknikte schilddaken.
…
Goed voorbeeld van vroege volkswoningbouw; betrekkelijk gaaf bewaard en stedebouwkundig van belang.”
Overige (Bronnen) en verder lezen
https://www.wbvg.nl/huis-en-hof/: site van WBVG
https://www.huisenhofnijmegen.nl/: site van de bewonersvereniging Huis en Hof
https://www.brugnijmegen.nl/nieuws/algemeen/192472/woonwaarts-neemt-woningen-van-huis-en-hof-in-nijmegen-over
https://visitaties.nl/visitatierapporten/bouwvereniging-huis-en-hof-nijmegen, in het bijzonder: https://visitaties.nl/data/files/iEK2jiZcLs9FIwgZ8xdt/L0420%20Bouwvereniging%20Huis%20en%20Hof%20visitatierapport%202020.pdf#page=10 en
Wonen in Nijmegen 