Ijsvogelpassage
Op de locatie van een voormalig bedrijventerrein in Nijmegen ontstaat in de jaren 0 het stedenbouwkundige project “De Nieuwe Voorstad”, bedoeld als verdichting en herontwikkeling van een verouderd stadsgebied. Het meest controversiële onderdeel wordt het wooncomplex De Paladijn, een 15 verdiepingen hoge woontoren die al vóór oplevering tot juridische en maatschappelijke discussie leidt.
De Paladijn is de naam van het complex waarvan de hoogste toren 14 verdiepingen telt. Deze toren is in totaal 48 meter hoog. Er zijn 122 appartementen bovenop commerciële ruimten en een parkeergarage voor ongeveer 116 auto’s.
Het ontwerp is afkomstig van Architectenbureau Weeda van der Weijden. De opdrachtgever hiervan was Novio Sector Vastgoed. De bouw was van November 2010 – september 2012, waarbij Bouwbedrijf van de Ven (tevens bron van dit artikel) de aannemer was.
De Nieuwe Voorstad
De Paladijn is onderdeel van het plan “De Nieuwe Voorstad”. Naast de Paladijn bestaat deze grofweg uit de Feniks en de Griffioen. Daarbij profileert Talis, de verhuurder van 45 appartementen, de Paladijn zowel als “strategische” ligging, aangezien alles (centrum, openbaar vervoer) goed bereikbaar is. En daarnaast als “stad in een stad”, waar alle voorzieningen aanwezig zijn. https://www.yumpu.com/nl/document/read/19908154/huren-met-nijmegen-in-het-vizier-nieuwevoorstad/1
Naast de genoemde 45 appartementen staat in het Jaarverslag over 2011 ook 35 koopwoningen als “achtervang” (https://talis.nl/wp-content/uploads/2019/09/jaarverslag-2011.pdf). Ook wordt Talis binnen de Nieuwe Voorstad in ieder geval eigenaar van in totaal 135 appartementen in de Griffioen en de Feniks. Daarnaast noemt ze 16 huurwoningen in de Sperwerstraat, welke mogelijk ook de woningen van het plan Nieuwe Voorstad zijn.
Te hoog en te onveilig?
“Omwonenden” vechten de bouw van de Paladijn aan. De procedure rond de Paladijn in Nijmegen begint in 2009, wanneer de gemeente op grond van artikel 19 WRO (oud) een vrijstelling en bouwvergunning verleent voor een appartementencomplex dat afwijkt van het bestemmingsplan. Omdat het plan aanzienlijk groter en anders is dan planologisch toegestaan, ontstaat er bezwaar vanuit de omgeving.
Omwonenden (appellant A) en een nabijgelegen bedrijf (appellant B) starten daarop een procedure. Appellant A voert vooral algemene woon- en leefbelangen aan, zoals aantasting van uitzicht, schaduwwerking, privacy en extra verkeersdruk. Appellant B richt zich op de planologische en milieutechnische gevolgen van de ontwikkeling, met name dat de afstand tussen het bedrijf en de nieuwe bebouwing slechts circa 15 meter bedraagt, terwijl volgens de VNG-richtafstand een grotere afstand nodig is om milieuhinder te voorkomen. Daarbij wordt ook aangevoerd dat er geen concrete maatregelen zijn getroffen of onderbouwd waaruit blijkt dat de situatie ondanks die korte afstand toch veilig en aanvaardbaar is, bijvoorbeeld via technische voorzieningen of een uitgewerkte risicoanalyse.
De rechtbank geeft de bezwaarmakers gelijk en vernietigt de vrijstelling en bouwvergunning. De kern daarvan is dat de gemeente niet heeft voldaan aan de eis van een goede ruimtelijke onderbouwing onder artikel 19 WRO: er is onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom de afwijking van het bestemmingsplan, met name in relatie tot de korte afstand tot het bedrijf en de ontbrekende veiligheids- en milieumaatregelen, toch aanvaardbaar zou zijn.
In hoger beroep bevestigt de Raad van State dit oordeel in ECLI:NL:RVS:2012:BV6524. De Afdeling benadrukt dat de algemene bezwaren van appellant A (zoals uitzicht en schaduw) niet doorslaggevend zijn, maar dat de bezwaren van appellant B wel gewicht hebben: de korte afstand van ongeveer 15 meter tot het bedrijf is niet voldoende onderbouwd als veilig, juist omdat ontbreekt hoe eventuele milieuhinder of veiligheidsrisico’s zouden worden ondervangen. Er zijn geen overtuigende maatregelen of analyses vastgelegd die aantonen dat de situatie ondanks de afwijking van de VNG-richtafstand verantwoord is.
Het gevolg is dat de vrijstelling juridisch niet in stand blijft. In de praktijk blijft het gebouw echter bestaan, omdat na de uitspraak alsnog maatregelen worden getroffen en de milieusituatie via latere regulering (onder meer via het Activiteitenbesluit en bedrijfsaanpassingen in 2012, met controle in 2013) wordt genormaliseerd, waardoor de situatie alsnog als aanvaardbaar wordt vastgelegd.
https://www.gelderlander.nl/nijmegen/paladijn-klaar-voor-de-sloop~aaabb2c7/
Faillissement Rietbergen Concept Vastgoed bv
Aanvankelijk lijkt Talis alleen 45 van de 122 huizen te gaan huren in het complex? In de brochure https://www.yumpu.com/nl/document/read/19908154/huren-met-nijmegen-in-het-vizier-nieuwevoorstad/48 is Talis eigenaar van deze 45 appartementen.
In 2011 gaat Rietbergen Concept Vastgoed bv failliet. Dit bedrijf was onderdeel van moederbedrijf Rietbergen Holding. Deze Rietbergen Holding was ook eigenaar van de Novio Sector, de ontwikkelaar van de Paladijn.
“Rietbergen Concept Vastgoed was ontwikkelaar en bouwer van de Kwitfit-garage, eveneens aan de Marialaan. Rietbergen heeft de locatie jaren geleden te duur gekocht, zegt hij nu.
“Vijf, zes jaar geleden was er een andere marktsituatie.” De schuldenlast is meer dan vier miljoen euro. Opgelegde bouwstops en juridische procedures zorgden ook voor forse tegenslagen. Omwonenden liepen te hoop tegen de bouwhoogte en parkeeroverlast. Zij stapten naar de rechter en uiteindelijk naar de Raad van State. “Een deel van de schulden, twee ton, is veroorzaakt door bouwstops en procedures.”” (https://www.gelderlander.nl/nijmegen/faillissement-bouw-flat-de-paladijn-niet-in-gevaar~a8e937f9/)
Talis
Onderkant formulier
Aanvankelijk wil Talis alleen 45 van de 122 huizen te gaan verhuren in het complex. In de brochure https://www.yumpu.com/nl/document/read/19908154/huren-met-nijmegen-in-het-vizier-nieuwevoorstad/48 is Talis eigenaar van deze 45 appartementen.
1 koper
De verkoop van appartementen is niet succesvol: in oktober 2012 was er 1 penthouse verkocht en zaten er nog 3 in de pijplijn. Daarop koopt Talis naast de 45 appartementen die zij al had nog eens 35, eveneens om te verhuren. Ook de andere appartementen gaan de verhuur in. “. „En als huurwoning zijn ze dan binnen tweeënhalve maand allemaal weg”, constateert Van Rumund. „Dat is de markt. Het zegt iets over de situatie op de woningmarkt, en over de kwaliteit van het complex. ” “
Verkoop
Verkoop door van de Ven
In 2017 verkoopt Bouwbedrijf van de Ven via ABC Capital een deel van het complex een “particuliere belegger”. Het gaat om 53 meergezinswoningen, 71 parkeerplaatsen en 3 commerciële ruimten. Het blijkt dat van de Ven deze appartementen na de bouw in 2012 had verhuurd. Het gaat om appartementen met een oppervlakte van 85 tot 120 m².
Ook blijkt uit het artikel van ABC Capital, dat een deel van de commerciële ruimtes worden verbouwd naar 6 appartementen; het is mij nog niet bekend of het daarbij al dan niet om de te verkopen ruimtes gaat.
Verkoop door Talis
Talis verkoopt per 17 december 2018 80 appartementen in de aan het Panta Rhei Dutch Residential Fund (Panta Rhei). https://vastgoedjournaal.nl/news/38725/panta-rhei-koopt-huurappartementen-paladijn-nijmegen-nbsp. Afgaande op het Jaarverslag van Talis uit 2011, is zij (in de loop der tijd) eigenaar geworden van de 35 woningen voor de “achtervang), naast de 45 appartementen waarvan ze al eigenaar was.
Momenteel is in ieder geval NederWoon Verhuurmakelaars een van de verhuurders.
Romeinen op wacht
Aan de Ijsvogelpassage staan twee grote beelden van Romeinse soldaten. Een verwijzing van het Romeinse verleden van de locatie van het gebouw: een paladijn was een keizerlijke lijfwacht (het huis van de keizer stond in Rome op de Palatijn).
De brochure van Talis vergelijkt ook de uitstraling van het complex als “robuust, bijna als het Romeinse fort dat hier ooit heeft gestaan.” En: “Moderne architectuur ontmoet hier het verleden:
met z’n twee woontorens heeft het gebouw wel iets van een poortwachter die waakt over de stad! …“Dat ‘oud’ en ‘nieuw’ hier harmonieus samen gaan, is goed te zien. De vormgeving van het gebouw is typisch van nu, met z’n stoere, hoekige uitstraling. Het verschil in hoogte tussen de twee torens geeft de architectuur een eigenzinnig accent.
Den door de zorgvuldige keus voor twee soorten baksteen, is De Paladijn meteen een gebouw dat hóort op deze plek, midden in een van de oudste wijken van de stad.”
Op de locatie van de huidige Paladijn zelf was overigens de locatie van een Romeins grafveld. https://dewester.info/westerarchief/de%20Wester%202015%206%20laag.pdf
Overige Bronnen en verder lezen
https://www.yumpu.com/nl/document/read/19908154/huren-met-nijmegen-in-het-vizier-nieuwevoorstad/7
https://www.abccapital.nl/referentie/de-paladijn-nijmegen/
https://www.gld.nl/nieuws/1394581/flats-nijmegen-onterecht-gebouwd
https://www.architectuurgids.nl/project/list_projects_of_architect/arc_id/4652/alfa/A
Hoogste gebouwen Nijmegen
Op Wikipedia staat het overzicht van de hoogste gebouwen van Nijmegen in 2023. In september 2025 verscheen “DeHoog500”: de 500…
Biezen/Waterkwartier
Hoewel Biezen de officiële naam is, noemen veel Nijmegenaren de wijk het Waterkwartier. Het is een van oudst bewoonde gedeelten…
Voorstadslaan: van Romeinse tijd tot nu
De Voorstadslaan is een zeer lange straat die tegenwoordig loopt vanaf de spoorbrug tot aan de Tweede Oude Heselaan. En…
Wonen in Nijmegen 